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鬼城空城推翻“土地涨价归公论”

高地价从哪里来?古典经济学的解释,是来源于土壤的肥力。那是对农业经济的解释。到了工商业时代,土地本身的特性决定价格的理论,依然影响着许多人的观念,如下面这种看法:

 

过去,社会舆论认为,政府从农民手里以低价购买地,再以高价卖出,很不合理。但是要看到,这块地之所以值钱,不是因为从农民到了政府手里,而是因为它的用途不一样了,需要的技术条件也不一样了。作为农田,可以排灌水即可。而作为城市建设用地,就要修各式基础设施,包括道路、供电、供水、配套的绿地等,土地增值的相当一部分在这些基础设施上。如果这个地的价钱都给了农民,谁去做基础设施呢?没有基础设施,这个地只能跟农地同价,不可能升值。

 

也就是说,这个观点认为,土地的价格来源于政府基础设施建设投资,这类似于地主对土地的投资可以增加肥力。因此,土地涨价要归公。

 

这一理论很容易被事实推翻。中国有大量的空城、鬼城,道路、绿化等基础设施建设的很好,但无人购买,房价跌到零乃至倒贴钱。可见,并非基础设施建设的好就有高地价。基础设施不是土地值钱的唯一原因。

 

更可能的解释是,如果在有增值潜力的位置投资基础设施,土地增值的回报可以弥补基建的投入,但如果在没有潜力的位置投资,投资再多也不会导致地价的提高。一些城市的地方政府投资基础设施后,地价上涨,是因为他们恰好在对的位置进行了投资。但更常见的情况是,很多城市没有增值潜力,但在制定规划时错误的预测了人口增长,并为此修建了不少基础设施和住房,结果是没有人去,地价涨不起来,投资失败。说基础设施投资导致地价高,是搞错了因果关系。是地价高的地方基础设施建设多,而不是基础设施建设多的地方地价高。

 

另一方面,建设城市也未必采用政府征地的方式。笔者所调研的蛟龙工业港,其道路、水电、绿化等基础设施建设就是在集体土地上,由企业投资修建,由农村变成了工业园区,并最终变成了城市。昌平郊区的郑各庄也是如此,从一个农村变成了现代化的城市。不但村内的基础设施由村庄修建,就连村外南北两条主干道也是由郑各庄修建的。至于重大基础设施项目落地,笔者曾去中交集团调研咨询,答复是如果用征地的方式建设基础设施,地方政府有时不会给农民征地款,农民的争议会比较大,但如果用集体土地建设基础设施,农民能拿到钱,会更愿意出让土地。不妨试试用集体土地做基础设施建设,看看是否真有此不同?

 

前文所引的观点倒是指出了一线城市房价高的原因。某程度上,政府对土地市场的限制和土地用途管制确实提高了地价。从供给与需求的新古典经济学角度分析,政府征地垄断了合法的土地市场,导致土地供给量减少。用途管制更进一步导致了土地供给中用于建设的土地减少,其中住宅用地的供给更少,在需求增加时,较少的供给推高了一线城市的房价。按引文的推论,如果用途管制与房价有关,政府的确实要承担这个责任。土地市场限制与用途管制的弊端值得反思。

 

政策与法律往往基于某些理论,但这些理论的基础很可能是错误的。随着人类对世界的认识越深,既有理论越可能被推翻。在中国这个大国,如果根据某些理论制定全国性的限制性政策,很可能导致意想不到的后果。当我们说为了某种目的要管这管那时,往往没有认识到世界的复杂会超出我们的算计,良好的意图会带来意外的恶果。即使其他国家做出了类似的限制性政策,也未必适合我国的国情。要制定全国性的限制政策,首先要反复考虑制定管制政策与法律的必要性,能不管就不管。一旦用法律政策来管制,就丧失了用其他方法机动解决问题的回旋余地。

 

最后,不是用脚做研究就一定会得出正确的结论。因为现象和实质总有巨大的差距,而人无法逃离抽象的概念思考。历史上已有不少学者在现象和理念之间反复思考,由此推动了新观念和理论的进步。经济思想也早已跨越了古典价值论,超越了“土地涨价要归公”的理念。错误的、过时的概念与理论会导致不清楚的思想观念。如果政策制定基于此,勤勉和情怀只会使结果越来越糟。

 

 

 

 

 

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