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高地价从哪里来?古典经济学的解,是来源于土壤的肥力。那是对农业经济的解。到了工商业时代,土地本身的特性决定价格的理,依然影响着多人的念,如下面种看法:

 

去,社会舆论认为,政府从民手里以低价购买地,再以高价出,很不合理。但是要看到,这块地之所以值钱,不是因民到了政府手里,而是因它的用途不一了,需要的技条件也不一了。作为农田,可以排灌水即可。而作城市建用地,就要修各式基础设施,包括道路、供、供水、配套的绿地等,土地增的相当一部分在些基础设施上。如果个地的价民,去做基础设施呢?没有基础设施,个地只能跟地同价,不可能升

 

也就是认为,土地的价格来源于政府基础设施建这类似于地主土地的投可以增加肥力。因此,土地价要公。

 

一理很容易被事推翻。中国有大量的空城、鬼城,道路、绿化等基础设施建的很好,但无人购买,房价跌到零乃至倒贴钱。可,并非基础设施建设的好就有高地价。基础设施不是土地值钱的唯一原因。

 

更可能的解是,如果在有增潜力的位置投资基础设施,土地增的回可以弥基建的投入,但如果在没有潜力的位置投,投再多也不会致地价的提高。一些城市的地方政府投基础设施后,地价上,是因恰好在的位置行了投。但更常见的情况是,很多城市没有增值潜力,但在制定规划时错误的预测了人口增长,并为此修建了不少基础设施和住房,结果是没有人去,地价涨不起来,投资失败基础设施投资导致地价高,是搞了因果关系。是地价高的地方基础设施建设多,而不是基础设施建设多的地方地价高。

 

另一方面,建城市也未必采用政府征地的方式。笔者所研的蛟港,其道路、水绿化等基础设施建就是在集体土地上,由企修建,由成了工园区,并最终变成了城市。昌平郊区的各庄也是如此,从一个成了代化的城市。不但村内的基础设施由村庄修建,就村外南北两条主干道也是由各庄修建的。至于重大基础设施目落地,笔者曾去中交集团调研咨,答复是如果用征地的方式建设基础设施,地方政府有不会给农民征地款,民的争会比大,但如果用集体土地建设基础设施,民能拿到,会更愿意出土地。不妨试试用集体土地做基础设施建,看看是否真有此不同?

 

前文所引的观点倒是指出了一线城市房价高的原因。某程度上,政府土地市的限制和土地用途管制确提高了地价。从供与需求的新古典经济学角度分析,政府征地断了合法的土地市致土地供量减少。用途管制更一步致了土地供中用于建的土地减少,其中住宅用地的供更少,在需求增加少的供推高了一线城市的房价。按引文的推,如果用途管制与房价有关,政府的确要承担任。土地市限制与用途管制的弊端得反思。

 

政策与法律往往基于某些理,但些理的基很可能是错误的。随着人类对世界的认识越深,既有理越可能被推翻。在中国个大国,如果根据某些理制定全国性的限制性政策,很可能致意想不到的后果。当我们说为了某种目的要管管那,往往没有认识到世界的复杂会超出我们的算计,良好的意图会带来意外的恶果。即使其他国家做出了似的限制性政策,也未必适合我国的国情。要制定全国性的限制政策,首先要反复考制定管制政策与法律的必要性,能不管就不管。一旦用法律政策来管制,就失了用其他方法机解决问题的回旋余地。

 

最后,不是用脚做研究就一定会得出正确的结论。因为现象和实质总有巨大的差距,而人无法逃离抽象的概念思考。史上已有不少学者在象和理念之反复思考,由此推了新念和理步。经济思想也早已跨越了古典价值论,超越了“土地价要公”的理念。错误的、过时的概念与理致不清楚的思想念。如果政策制定基于此,勤勉和情怀只会使果越来越糟。

 

 

 

 

 

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路乾,中央财经大学经济学副教授,美国马里兰大学经济学博士

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